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제가 요즘 상가를 보러 다니고 계약을 앞두고 있는 상태입니다. 하지만 아무것도 모르는 상태에서 계약서를 작성하러 가려고 하니 막막하더라구요. 그래서 제가 오늘 찾아본 정보들을 깔끔하게 정리해서 여러분들께 정리해서 알려드리려고 합니다. 저처럼 부동산 상가계약이 처음이신분들에게는 도움이 되리라 생각됩니다! 우리 모두 안전한 계약 했으면 좋겠습니다!
1. 부동산 등기부등본 확인
부동산 계약 시 주의사항 첫번째, 부동산 등기부등본을 꼭 확인하세요. 이를 통해 전세권 설정과 근저당권 설정, 압류와 가압류가 있는지 없는지 여부를 알 수 있기 때문입니다. (*요즘은 부동산 등기부등본을 등기사항전부증명서 라고 부르는 점은 참고하시기 바랍니다.)
- 임차할 상가에 전세권 설정/임차권 설정 등기가 있는 경우는 전 소유자가 보증금 반환을 받지 못한 경우입니다. 이 부분은 반드시 말소 하고 들어가야 합니다.
- 과다한 근저당권 설정이 있는 경우는 피하는 것이 좋습니다. 대부분의 상가가 근저당권 설정은 되어있지만 근저당권 설정이 과다할 경우는 피하시는 게 좋고 만약 건물주가 보증금을 내면 근저당권 채무 일부를 변제해 금액을 낮춰준다고 하는 경우도 있을 수 있습니다. 이 경우 반드시 특약사항에 기재를 해두시고 근저당권 감액 등기를 꼭 확인하시는 것이 좋습니다.
- 압류와 가압류가 있는 경우 해제할 수 있는 부분은 해제를 하시는 것이 좋습니다.
2. 건물 실소유자 확인
부동산 계약 시 주의사항 두번째는 이 또한 부동산 등기부등본에 기재되어 있는 내용인데 실 소유자를 반드시 확인해야 합니다. 내가 만난 대표(건물주) 이름과 등기부등본에 기재되어있는 이름이 같은지 확인하는 작업입니다. 만약 계약자인 내가 직접 계약을 하러 못가는 경우에는 위임장, 인감증명서, 인감도장을 꼭 챙겨가셔야 합니다.
3. 건물 용도와 내 업종의 용도 확인
부동산 계약 시 주의사항 세번째는 현재 등록되어 있는 건물의 용도와 내가 운영하려는 업종의 용도가 맞는지 확인을 하셔야 합니다. 특히 만약 인허가 업종이라면 관청에 미리 확인하시는 것이 좋고 상가에 들어가실 경우는 번영회 등의 단체에서 업종을 제한할 수 있으니 꼭 확인하는 것이 좋습니다.
4. 건축물 대장 확인
부동산 계약시 주의사항 네번째는 건축물 대장을 확인하여 면적, 구조, 용도, 위반건축물의 유무를 확인하는 것입니다.
5. 임대료&부가세&관리비 확인
부동산 계약 시 주의사항 다섯번째는 임대료와 부가세를 확인하는 것입니다. 기본적인 것이지만 월세에 부가가치세 포함여부를 확인해야 나중에 뒷말이 나오지 않기 때문입니다. 또 관리비의 경우 미리 어느정도 나올 것 같은지 여쭤보고 계약서에 확인하시는 것이 좋습니다. 관리비 감당이 안되서 장사를 오래 못하시는 분들도 꽤 있습니다. 또 보증금 및 월세 입금은 반드시 소유자 명의로된 본인계좌로 입금해야 합니다. 입금 시 입금자명, 입금내역, 입금증을 보관하는 것이 좋습니다.
6. 전입신고 가능 여부 확인
부동산 계약 시 주의사항 여섯번째는 전입신고가 가능한지 여부입니다. 상가 월세 계약을 하면 전입신고를 해야하는데 전입신고를 하면 보증금을 보호받을 수 있고 영업허가, 업종변경 등의 절차를 진행할 수가 있습니다. 하지만 만약 계약하고자 하는 상가가 오피스텔, 불법건축물로 분류되어 전입신고를 할 수 없는 경우에는 보증금을 돌려받기 어렵거나 영업시작 자체가 어려울 수 있기때문에 주의하시는 것이 좋습니다.
7. 계약기간 및 원상복구 범위설정
부동산 계약시 주의 사항 일곱번째, 계약기간 및 원상복구 범위를 설정하는 것입니다. 계약기간은 보통 2~3년으로 하는 경우가 많고 계약기간이 끝나면 재계약 요청이 가능합니다. 이 때 재계약 시 월세 인상률을 9% 이내로 정해야 합니다. 원상복구는 말 그대로 계약했을 때의 첫 상태로 가게를 복구하는 것을 말하며 이 또한 비용이 들어가는 부분이기 때문에 원상복구 범위와 비용을 계약서에 상세하게 명시하는 것이 좋습니다.
모두 안전한 계약서 작성하시기 바랍니다!